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Ciudad de Guatemala y su plan de ordenamiento territorial

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El crecimiento ordenado de la ciudad y la emisión de licencias de construcción se han convertido en una prioridad en Guatemala, un país que ha tenido un acelerado desarrollo inmobiliario durante los últimos 5 años. De hecho, las actividades inmobiliarias constituyen parte importante del Producto Interno Bruto (PIB) del país. 

Según el boletín estadístico de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, tan solo en 2019 este sector económico creció un 4% y en este mismo boletín se anticipó que la actividad inmobiliaria tendría aún más crecimiento en 2020, debido a la autorización de licencias de construcción para distintos proyectos de vivienda, comerciales, uso mixto, así como la inversión pública. Lo anterior tendría también un efecto positivo en la actividad de minas y canteras que se encuentra vinculada al nivel de demanda de construcción privada y de inversión estatal en gasto público en infraestructura. 

Cabe mencionar que, según la Dirección de Control Territorial de la Municipalidad de Guatemala, una licencia de construcción constituye un beneficio para el propietario y la ciudad, pues además de la legalización para la ejecución de una obra, permite que las autoridades puedan mantener un control de la urbanización en el área y así tener un crecimiento territorial ordenado. Lo cierto es que existen diversos parámetros y reglamentos complementarios (Reglamento de Dotación y Diseño de Estacionamientos, Reglamento de Incentivos, etc.), establecidos por el Plan de Ordenamiento Territorial -POT- que debe cumplir la constructora o desarrolladora que solicite una licencia de construcción. 

Además, es necesario cumplir con las normativas municipales y gubernamentales que sean aplicables según el caso. “La licencia de construcción es el último paso del proceso, previamente se deberá contar con la autorización de las dependencias gubernamentales y municipales que le apliquen a la solicitud.”

Normativas municipales:

EMPAGUA, por aguas y drenajes.

Departamento de Planificación y Diseño de la Dirección de Obras por Impacto Vial.

Centro Histórico para proyectos en Centro Histórico y conjuntos Históricos.

Dirección de Medio Ambiente, por la tala de árboles menor a los 10 metros cúbicos.

Normativas gubernamentales:

EMPAGUA, por aguas y drenajes.

Departamento de Planificación y Diseño de la Dirección de Obras por Impacto Vial.

Centro Histórico para proyectos en Centro Histórico y conjuntos Históricos.

Dirección de Medio Ambiente, por la tala de árboles menor a los 10 metros cúbicos.

Código Civil, visitas directas a colindancias, separación de cisternas y otros temas aplicables.

Impacto Ambiental por parte del Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales.

Código de Salud por parte del Ministerio de Salud Pública y Asistencia Social.

Normas para la Reducción de Desastres por parte de la Coordinadora Nacional para la Reducción de Desastres (CONRED).

Ley para la Protección del Patrimonio Cultural de la Nación, por parte de la Dirección General del Patrimonio Cultural y Natural del Ministerio de Cultura y Deportes.

Para verificar espacio aéreo y altura máxima de las edificaciones, por la Dirección General de Aeronáutica Civil.

Por almacenamiento y expendio de sustancias tóxicas, combustibles o peligrosas, Ministerio de Energía y Minas.

Por tala de árboles mayor a 10 metros cúbicos, Instituto Nacional de Bosques.

Cabe mencionar que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), enumera los diversos ciclos de transformación del territorio, los cuales representan los distintos momentos donde se actúa sobre determinado territorio. Relacionado a estos ciclos de transformación, la Municipalidad de Guatemala cuenta con los siguientes tipos de licencias:

Licencia de Fraccionamiento,  para autorización municipal de desmembraciones y/o particiones previo a su inscripción en el Registro General de la Propiedad.

Licencia de Obra, para autorización de diferentes tipos de obras. Esta comprende trabajos de demolición, movimientos de tierra y excavaciones y urbanización, de estructura cimentada en el subsuelo. Además, obras complementarias tales como cambios de techo, muros y muros perimetrales. Por último, construcción de edificaciones en general (viviendas unifamiliares y multifamiliares, comercio, oficinas, industria, etc.) en sus diferentes etapas (construcciones nuevas, ampliaciones y remodelaciones).

Licencia de uso del suelo, para la autorización de cambio de uso del suelo (de residencial a comercial o a una diferente actividad comercial), o nuevo uso del suelo. También se brinda el servicio de dictamen de localización de establecimiento abierto al público (denominado comúnmente aval municipal) y dictamen de localización industrial, dictámenes en los cuales se le indica a los vecinos si es factible o no la localización de un establecimiento comercial o industrial en el inmueble de interés.

El tiempo de aprobación de una licencia de construcción dependerá de la magnitud y complejidad del proyecto y, en algunos casos, de su ubicación. “Es importante resaltar que en algunos casos puede ser necesaria la aplicación de procedimientos ajenos a la Municipalidad, por ejemplo, por parte de la Dirección General del Patrimonio Cultural y Natural del Ministerio de Cultura y Deportes (para proyectos en Centro Histórico y conjuntos históricos) o la Coordinadora Nacional para la Reducción de Desastres (para inmuebles próximos a las cuencas de Amatitlán, Michatoya y Villalobos, por mencionar algunos). En este aspecto radica el beneficio de una pronta y oportuna investigación y asesoría del proyecto deseado.”

Continúa el desarrollo para el 2020

Durante el año 2019 se autorizaron un total de 1,084 licencias de distinto tipo y uso del suelo y los proyectos de gran magnitud representaron el 93% de los metros autorizados. “Para el presente año, tomando como base el promedio de 1,200 licencias emitidas en los últimos cuatro años, el volumen de expedientes ingresados y asesorías brindadas a la fecha, se tiene proyectada la autorización de 65 proyectos mayores a 1,500 metros,  en su mayoría de vivienda multifamiliar y uso mixto.”

Cabe mencionar que entre las zonas que muestran un acelerado proceso de crecimiento, se encuentran la zona 10, 12, 14, 15 y 16. “También se ha generado una nueva tendencia de desarrollo en los últimos años en las zonas 5, 11 y 13. 

Mantenemos un esfuerzo en la Municipalidad para garantizar que la ciudad crezca de forma ordenada y que las zonas con potencial de desarrollo sean tomadas en cuenta para la construcción de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos.”

La Dirección de Control Territorial de la Municipalidad de Guatemala recomienda a las constructoras y desarrolladoras llevar a cabo una buena investigación del inmueble donde se pretende efectuar el proyecto para presentar una propuesta que cumpla con los parámetros técnicos requeridos. Además, que estén al tanto de los requerimientos en las distintas dependencias gubernamentales y puedan asesorarse correctamente en cuanto al cumplimiento de parámetros técnicos y normativa aplicable. 

También que puedan completar movimientos registrales, gestionar autorizaciones externas y estudios requeridos para el proyecto. Todos estos aspectos facilitarán el proceso de aprobación de una licencia de construcción y permitirán a las constructoras y desarrolladoras iniciar con los proyectos inmobiliarios, evitando retrasos significativos en su planificación de obra.”

La Municipalidad de Guatemala asegura que “la ciudad se está desarrollando de forma positiva y nuestro equipo de trabajo mantiene un constante monitoreo y control del cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial, ya que este busca generar un crecimiento ordenado, motivando la generación de proyectos de gran magnitud en las cercanías a vías principales. Las diferentes unidades municipales trabajan en la planeación y en la mitigación de los impactos generados por este crecimiento, según el ámbito de su competencia, para garantizar que Guatemala tenga proyectos de trascendencia para sus habitantes y que juntos construyamos una ciudad que garantice bienestar y desarrollo.”

Fuente: Dirección de Control Territorial - Municipalidad de Guatemala