Burbuja Inmobiliaria, ¿Una Realidad?
En Guatemala existe un déficit habitacional de al menos 1.6 millones de viviendas, una cifra que aumenta de forma acelerada. Tan solo en los últimos 10 años, el déficit se incrementó por más de 400 mil unidades, “eso significa que un gran porcentaje de la población no es atendido con un mecanismo que los incentive a obtener una vivienda digna.” La pregunta es, ¿cómo satisfacer el déficit habitacional de forma correcta?
La revista Planos y Estilos tuvo la oportunidad de asistir al conversatorio “Burbuja inmobiliaria en Guatemala, ¿realidad o percepción?” llevado a cabo por la Cámara Guatemalteca de la Construcción y La Asociación Nacional de Construcciones de Viviendas (ANACOVI), en el que expertos como Olav Dirkmaat, Humberto Olavarría, Eduardo Tabush y Christian Ochaita compartieron sus posturas y argumentos en cuanto a este tema.
Vivienda vertical, la principal tendencia
Es innegable que el sector vivienda ha mostrado un fuerte crecimiento; vemos el surgimiento de cientos de proyectos de vivienda vertical en el área metropolitana que responden a las necesidades actuales del usuario como es alejarse del tráfico y aumentar su calidad de vida, aún cuando eso implique mudarse a una porción más pequeña de espacio.
Se convierte entonces en un tema de entender verdaderamente en qué zonas se encuentra el déficit habitacional y estudiar en dónde se van a desarrollar los proyectos. Nosotros no vemos una burbuja inmobiliaria pero sí zonas que están creciendo demasiado.”
Cabe mencionar que la mayor concentración de proyectos de vivienda vertical se encuentra en la zona 10,14 y 15. Humberto Olavarría de Inspecciones Globales, una empresa de investigación de mercado y monitoreo de proyectos de vivienda, asegura que “en estas zonas se encuentra la mayor parte de proyectos pero no la mayor concentración de gente. En zonas como la 5, 7 y 12 no hay proyectos en proceso y es donde la mayor cantidad de población vive. Creo que es muy importante que entendamos que aún tenemos espacio para crecer. La densificación de la ciudad es alrededor de la mitad de la densificación que tienen ciudades como Bogotá; el problema es que estamos creciendo hacia adentro.”
A pesar de ello, el proceso de descentralización podría tomar su tiempo. Mientras tanto, miles de personas se ven en la obligación de migrar a la ciudad y dejar sus viviendas en los suburbios.
¿Compra o alquiler?
Hablar de apartamentos de 45 a 60 metros cuadrados parecía una idea descabellada hace tan solo algunos años. “Lo cierto es que hoy los tamaños pequeños se hacen necesarios para adaptarse al nivel de accesibilidad económica del usuario que necesita trasladarse a la ciudad, evitar los largos traslados y estar cerca de su área de trabajo y actividades diarias sin necesidad de pasar tres horas en el tráfico. Nos estamos achicando, es una tendencia mundial. La oferta se ha ido a segmentos más bajos y en el caso de los apartamentos en las zonas saturadas, también han mostrado un menor metraje, por lo tanto, los precios también han bajado. El mercado se está ajustando solo.”
El Licenciado Fernando Estrada, un guatemalteco experto en economía y finanzas, detallaba en su artículo “¿Comprar vivienda, alquilar o viajar?” que “la creencia convencional era que alquilar es una pérdida de recursos ya que uno no está comprando nada y solo es un gasto. Sin embargo, esto no es así de blanco y negro, existe un principio económico llamado price to ratio que se calcula dividiendo el precio de la vivienda actual entre la renta anual de la respectiva propiedad. Si este número es mayor a 20, es más conveniente rentar que alquilar o si es menor a 15, es mejor comprar. Esta no es una fórmula mágica, existen muchos más factores que pueden afectar esta decisión, como el tiempo que se piensa vivir en esta propiedad, cuotas de mantenimiento, plusvalía esperada de la zona, tasa de inflación, etc.”
. Cada caso será completamente distinto y todo se trata de alinear las decisiones de corto y largo plazo con el plan de vida, sin dejar pasar las oportunidades de inversión.”
Lo que no podemos negar es que el mercado de alquiler ha tomado protagonismo en el país. En los años 80 o 90 comprar una casa formaba parte clave del ciclo de vida de la persona; actualmente se han producido significativos cambios en el estilo de vida del usuario, lo que ha llevado a un aumento de más del 45 por ciento en la demanda de alquiler de apartamentos.
La banca, un papel fundamental
¿Se trata de una burbuja o una transformación del mercado? Burbuja en una sola palabra es especulación y en ella entra el sistema financiero, el desarrollador y comprador. El crédito es barato en Guatemala, tan solo en 2006 bajó 8 puntos porcentuales. Sin embargo, a criterio de Humberto Olavarría, la banca no esta prestando en forma responsable, es extremadamente conservadora y no corre riesgo por un cliente final. “Si el apartamento no se alquila el banco no corre un riesgo, el desarrollador sí porque no puede vender su proyecto completo y no puede pagarle al banco. Una burbuja significa que el precio temporalmente se desvía del valor fundamental y obviamente es una desviación del 20 por ciento para arriba. En los apartamentos hay riesgo de una burbuja, no porque el desarrollador venda en planos y si no ser vende y no encuentra quien quiere comprar, no se hace el proyecto porque no se empieza a construir hasta que no se esta vendiendo. Sin embargo, es algo que aún no existe, más que una burbuja es un exceso de inventario en un segmento específico. Se va absorber y va a tomar su tiempo, pero se va a adaptar. Simplemente tenemos un mercado cambiante con un producto cambiante.”
Christian Ochaita coincidía con esta opinión. “Vemos saturado el mercado A. El debate se vuelve punto de precio y considero que eventualmente se producirá un estancamiento de precio en el sector Premium. Sin embargo, la inversión de inmuebles en Guatemala seguirá tomando auge, pero a lo mejor con un enfoque en otros sectores importantes donde exista más demanda que oferta.”
Además, es importante evaluar que no se está atendiendo a la clase media que es el motor económico del país y necesita una vivienda más accesible y también con amenidades.”
Eduardo Tabush asegura que una burbuja no pasa solo en una sección territorial. “El factor más importante para invertir en bienes raíces es la locación. Cuando se aprecia la vivienda en un área, no significa que haya una burbuja en el mercado, es simplemente que se aprecia vivir en ciertas zonas.” Además, es valioso preguntarnos, ¿cuánto representa la banca hipotecaria y la industria en nuestra economía? Bastante poco, la vivienda debería constituir del 7 al 12 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) y constituye menos del 1 por ciento. Aunque hubiera una burbuja, el impacto en nuestra economía es mínimo.”
Estar informado, lo más importante
Actualmente son más de 9 millones de personas viviendo en las áreas urbanas. Para el 2030 serán más de 16 millones, lo que va a requerir al menos 2 millones de unidades habitacionales en zonas distintas. “Lo mejor será disponer de información para tomar las decisiones correctas. Con este crecimiento de población en el área urbana, la capacidad adquisitiva se va a multiplicar y buena parte de estos ingresos estarán destinados a la inversión de vivienda. La única forma de evitar una crisis generalizada es estar mejor informados acerca de los riesgos, rendimiento y estado de la banca y el mercado para garantizar el éxito de nuestra inversión inmobiliaria.”