La revalorización de la tierra

Por: Ignacio Basterrechea

Integrando oportunidades inmobiliarias. 

El cometido principal de toda empresa que participa en el mercado del desarrollo inmobiliario es el mismo, la revalorización de un pedazo de tierra. Habrán muchas formas de decirlo o de contarlo pero al final el juego es que la tierra que tengo o que compro por medio de intervenciones valga más. Este ha sido nuestro cometido desde el día uno, LA REVALORIZACIÓN DE LA TIERRA.

Hemos trabajado en el desarrollo de herramientas, con las que hemos llevado a término varios proyectos inmobiliarios, tanto bajo la bandera de URBOP, como bajo la bandera de muchos otros desarrolladores. Contamos con más de 120 proyectos que han pasado por la mesa de URBOP que se han desarrollado o se están desarrollando. Durante todos estos años, nos hemos ido enfocando en 3 pilares donde hemos identificado que generamos el mayor valor. Estos se clasifican en:

Qué hacer con mi terreno para obtener el mejor rendimiento.
Análisis de la prefactibilidad de rendimiento, mercado y producto.
Cómo armar un producto
Estrategia de planificación e integración del desarrollo inmobiliario
A quién, cómo y dónde comercializar el producto.
Creación de estrategias de comercialización por medio de la experiencia del cliente* (página 34.)

El objetivo final es proveer los insumos adecuados para la correcta toma de decisiones, reduciendo así el riesgo de cualquier proyecto inmobiliario urbano.

¿Qué es el análisis de la prefactibilidad de rendimiento, mercado y producto?

Con la información del terreno, analizamos en el programa la regulación, la geometría y la data de mercado para correr por resaltar de las 1.2 millones de variables que el programa despliega, cuales son las mejores 3 oportunidades de rendimiento según los requerimientos del cliente.

Todo análisis se enfoca en 2 principales variables: la geometría del terreno y la eficiencia de los potenciales sótanos. El costo de los estacionamientos es exorbitante y realmente no se logran rendimientos positivos, por lo que la eficiencia de la geometría del terreno nos dicta el costo de los mismos y nos da el camino de cuales son los productos posibles a desarrollar en los pisos superiores. Más importante aún, nos permitió romper con uno de los mitos más grandes del desarrollo inmobiliario: la ubicación define el producto. La dotación de estacionamientos define los productos a desarrollar y que la locación del sitio dicta únicamente el sentido del proyecto.

Sin embargo, estas dos variables antes mencionadas no tienen fuerza, si no se analizan con la data de mercado. Dado que lo que buscamos es un número afinado utilizamos promedio de mercado para establecer los límites de precios por m2 aceptables y lo que se absorbe.

Con esto ya se logra tener más claridad, a qué nicho de mercado se va alineando el producto. Estos tres ejes nos permiten jugar con diferentes modelos de desarrollo, que van desde los usos simples, es decir sólo residencial u oficinas o comercio, hasta modelos complejos de desarrollo de usos mixtos que pueden incluir dos o más usos. Este modelo nos permite analizar TODAS las opciones de desarrollo en un lote. Claro que la mayoría de resultados son eliminados por no tener sentido, sin embargo en este proceso de eliminación logramos visualizar las opciones que mejor se adaptan al desarrollo y más importante aún, a las condiciones específicas de cada empresa desarrolladora; su aprehensión o apetito de riesgo, monto a invertir o deuda a tomar, productos a desarrollar, etc.

¿Qué es la estrategia de planificación e integración de desarrollos inmobiliarios?

Es la metodología que creamos para poder conceptualizar un proyecto inmobiliario que nace desde la creación de un modelo financiero y pasa a la creación de un modelo de negocio ejecutable. Esto incluye los pasos necesarios para poder organizar todos los elementos que son necesarios para tener un modelo completo del proyecto, que va desde las metas financieras a cumplir, las metas de metros cuadrados a construir, la mezcla de productos, la imagen del proyecto, la mezcla de mercadeo y más.

Todas estas herramientas y conocimientos que hemos desarrollado los hemos puesto a prueba para resolver las dudas más complicadas:

¿EN DONDE ESTÁN LAS OPORTUNIDADES FUTURAS DE DESARROLLO DE LA CIUDAD?
¿CUÁNTO VALE LA TIERRA EN FUNCIÓN DE DICHAS OPORTUNIDADES?
¿CUÁNTOS CLIENTES POTENCIALES EXISTEN?
¿DÓNDE SE ABREN LAS OPORTUNIDADES QUE SE DAN CON LOS CAMBIOS REGULATORIOS?

Previo al COVID hicimos un gran experimento, corrimos los modelos de análisis de variables cerradas en todos los predios de la ciudad de Guatemala permitiéndonos conocer el potencial de cada uno de los diferentes sectores de la ciudad, logrando un mapa que identifica dichos potenciales. 

Este potencial lo queremos trabajar con otros desarrolladores y dueños de tierras, queremos poder compartir esta gran base de conocimiento. A esto le denominamos, le llamamos URBOP 4.0, una nueva iniciativa con la que queremos trabajar el desarrollo de los nuevos productos con una fuerte base de conocimiento logrando así productos orientados al mercado, basados en oportunidades cuantificables, y conociendo los riesgos que involucran. 

Esta es una invitación a que lo hagamos en conjunto. 

x¡Hola! ¿Cómo podemos ayudarte? Haz click para escribirnos.